一家房企的“转绿”样本

讲真，自从“三条红线”实施以来，似乎从没有一家房企的“退红档”，能引起那么大的舆论风波。

对，我说的就是恒大。

前天，恒大官宣：

目前有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

并且，净负债率降到了100%以下。

这意味着，这个踩着三条红线的高负债房企，终于实现了前段时间，舆论风雨飘摇时，许老板拍着胸脯撂下的狠话——

在今年6月30号之前，恒大的有息负债将降至5字头，并且至少实现一条红线变绿。

讲真，如果放在整个行业的角度来看，花了一年时间实现一条红线转绿，真没什么值得说道的，但是，如果放在恒大身上，就确实有点不一样了。

这家房企曾经的模式是“三高一低”，2017年之后，恒大开启了向“三低一高”，也就是“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的模式转向。

但直到一年前，三道红线被首次提出的时候，恒大的净负债率数据依然居高不下——

199.34%。

这道红线要想转绿，必须达到100%以下。也就是说，负债率必须腰斩。

对于资本密集型的房企而言，一年时间让净负债率转绿，是怎么做到的？

科普一下：“净负债率”=（有息负债-货币资金）/所有者权益。

也就是说，这道红线要想达标，有两个指标一定要改善：

1、 有息负债必须大幅缩减；

2、 所有者权益必须增加。

先看有息负债方面。

这个数据要降很简单，两个字：还钱。

怎么还？开源节流，拼命卖房回款。

去年3月，恒大转向“高增长、控规模、降负债”的战略。

靠着各种各样的花式折扣和全民卖房，恒大在去年卖出了7232.5亿元，同比增长20.3%，是宇宙前三强里增速最快的一个。

而今年前六个月，恒大发布公告称，累计实现合约销售额3567.9亿元，接近去年销售额的一半。

细化来看，光是5月27日至6月30日这35天内，就实现了合约销售938.3亿元，其中6月单月销售达到了716.3亿元。

在回款方面，2020年，恒大回款6532亿元，2021年1-6月，回款3211.9亿元。虽然放贷的时间越来越长了，恒大依然保持了很好的回款率。

不用怀疑，这就是前段时间购房节优惠促销的结果。

赚钱的脚步快了，还钱的脚步也得跟上。

去年10月，恒大在10天内分三次偿还了约294亿港元的债务。

而近日刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币）。

据恒大消息：全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

而在增加所有者权益方面，就有些可以探讨的空间了。

重点是多元化+战投。

2020年9月底，恒大传出大消息——1300亿战投资金放弃回购的权力，同意转为普通股。

这可以视为或有债务降低，也就是负债减少，同时也提升了所有者权益，对于恒大而言，算得上是一举两得。

而多元化这件事，表面上看，可以分散房地产主业风险，为企业发展增加更多赛道，而深层次看，能够迅速提升所有者权益。

这一年时间里，恒大成功分拆恒大物业登陆港交所，并计划分拆恒大汽车登陆科创板——

当然，境内上市难度更大，这将是个不小的挑战。

但无论如何，现在，这家公司已经拥有4个上市平台了。

最后，说说未来。

虽然已经有一条红线转绿，但至今为止，恒大依然是个脚踩两条红线的“黄档”房企。

除了已经达标的净负债率，另外两项指标——

“剔除预收后的资产负债率”和“现金短债比”在2020年末，分别为83.43%和0.4。

再加上昨天，央行首次将商票纳入房企负债监管范畴，房企“降负债”的难度进一步升级。

剩下的“小目标”要想达到，恒大未来还有一段艰难的路要走。

但好的地方在于，恒大还有一些后手。

比如说，在多元化方面还有空间。

恒大有计划将八大业务平台全部实现分拆上市。目前，旗下等待上市的不但有正在冲击科创板的恒大汽车，还有房车宝、恒大童世界、恒大冰泉……

按照官方消息，房车宝集团最快今年年底启动上市，而童世界的上市时间，初拟为明年6月。

比如说，在买地方面，还有过“紧日子”的资本。

连续两年拿地金额排名前三的恒大，今年前五个月在土拍市场上只用了27.7亿元，跌出拿地榜Top 100。

是什么让恒大敢这样按下抢地暂停键？是往年攒下的土储。

我们在恒大2020年的年报里发现，截止当年12月31日，恒大一共有789个土地储备项目，另外，还拥有未入表的旧改项目约100个。

其中，有78个旧改项目在大湾区，寸土寸金的深圳，占了55个！

也就是说，就算下半年不拿地，仅凭恒大目前的土地“存货”，支撑一段时间的发展，问题也不会太大。

再比如说，至少，恒大已经在监管更严格之前，从“红档”顺利转为了“黄档”。

这也意味着，在财务上至少有了些松动的空间。

那么，恒大的下半场，你看好吗？

以上为正文，来自是大橘呀